Quando assumi a Secretaria de Fazenda de Nova Lima, em junho de 2022, encontrei um município privilegiado por seu orçamento robusto, sustentado por receitas sólidas, especialmente oriundas da mineração. No entanto, apesar da aparente estabilidade financeira, havia um grande desafio: as possibilidades de crescimento das receitas próprias eram limitadas, e a diversificação econômica ainda era uma necessidade urgente. Essa realidade colocava em risco a capacidade do município de financiar políticas públicas importantes e inovadoras, como o Nova Renda, um programa social que beneficia mais de 1.200 famílias, com complementação de renda entre 10% e 50% do salário mínimo.
Para manter e expandir programas como o Nova Renda e garantir a sustentabilidade fiscal do município, era imperativo buscar soluções inovadoras. Nesse cenário, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter vivos) foi identificado como uma oportunidade estratégica para modernizar a arrecadação tributária e impulsionar o crescimento das receitas próprias.
O Contexto do ITBI e a Decisão do STJ
Até 2022, o ITBI em Nova Lima representava uma receita relevante, mas que raramente se destacava entre as principais fontes de arrecadação do município. Com exceção de anos atípicos, como o pico de transações imobiliárias durante a pandemia, o ITBI era equivalente ao IPTU em termos de arrecadação. Essa realidade mudou significativamente a partir de 2023, graças às mudanças implementadas pela Secretaria de Fazenda.
Um fator crucial para essa transformação foi a adequação às decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente ao Tema Repetitivo 1.113, julgado no Recurso Especial nº 1.937.821/SP. O STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não o valor venal utilizado para o IPTU, corrigindo uma prática comum, mas equivocada, de muitos municípios.
A decisão reforçou que o valor venal do ITBI deve considerar fatores como localização, metragem, benfeitorias e características específicas da transação imobiliária. Além disso, o valor de mercado declarado pelo contribuinte deve ter presunção de veracidade, salvo comprovação contrária pelo fisco, com garantia de contraditório e ampla defesa. Com base nisso, reformulamos integralmente o sistema de gestão do ITBI em Nova Lima.
As Mudanças Implementadas
A partir de 2023, o ITBI foi completamente modernizado com duas ações principais:
1. Digitalização do Processo:
Eliminamos os trâmites físicos e implementamos um sistema eletrônico, permitindo aos contribuintes realizar todas as etapas de forma online. Isso trouxe maior celeridade, transparência e eficiência ao processo.
2. Arbitramento Fiscal Baseado no Mercado:
Alinhamos o cálculo do ITBI às diretrizes do STJ, utilizando dados do mercado imobiliário local, como anúncios e transações similares, para verificar as declarações dos contribuintes. Quando identificadas inconsistências, um procedimento administrativo específico era instaurado, garantindo os direitos do contribuinte.
Resultados Alcançados
Os resultados das mudanças foram impressionantes. Até novembro de 2024, o ITBI já havia se consolidado como uma das principais receitas do município, representando 8% do total arrecadado, o dobro da arrecadação do IPTU (4%). Antes de 2023, o ITBI costumava ser equivalente ao IPTU, mas as mudanças estruturais reverteram esse cenário, posicionando-o como uma peça-chave na estratégia fiscal de Nova Lima.
O gráfico abaixo, com as receitas próprias consolidadas até a terceira semana de novembro de 2024, ilustra essa transformação:
A análise do gráfico revela que:
• O ITBI passou de uma receita marginal para um destaque na arrecadação municipal, contribuindo significativamente para a autonomia financeira do município.
• Ele agora rivaliza com receitas como a CFEM (13%) e se posiciona como um complemento essencial ao ISSQN (25%) e ao ICMS (21%).
• Essa mudança reforça o impacto positivo da modernização tributária, não apenas em termos financeiros, mas também na conformidade jurídica e eficiência administrativa.
A experiência de Nova Lima com a modernização do ITBI é um exemplo claro de como a gestão tributária pode ser transformada com inovação e alinhamento às melhores práticas legais. O aumento expressivo na arrecadação não apenas garantiu a sustentabilidade fiscal, mas também ampliou a capacidade do município de financiar políticas públicas que fazem a diferença na vida da população, como o Nova Renda.
Esse case é mais do que um exemplo de sucesso fiscal. É uma demonstração de que, com visão estratégica e comprometimento, é possível transformar desafios em oportunidades, garantindo um futuro mais próspero e equilibrado para a população.
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